Para entender melhor o mercado de investimentos florestais, é primordial caracterizar o objetivo do investimento. As florestas, comumente, podem ser divididas entre nativas e plantadas, como utilizado desde os anos 1980 em relatórios de recursos florestais globais. Jürgen & Kollert (FAO, 2014) propõem uma divisão mais minuciosa em graus de intervenção humana e métodos de regeneração: 1. floresta primária; 2. floresta nativa modificada; 3. floresta seminatural; separadas em regeneradas naturalmente e as com componentes plantados; 4. plantações florestais separadas em produtivas e as com finalidades de proteção; e 5. elementos arbóreos solitários. 
 

No Brasil, encontramos todos os tipos mencionados nessa caracterização, que é muito útil, quando procuramos distinguir os tipos de florestas que representam atrativos para os investimentos florestais. Quando falamos sobre investimentos florestais, geralmente consideramos apenas florestas nativas modificadas e plantações com finalidade de produção de madeira. 
 

As aplicações nessas florestas procuram aumentar o lucro monetário dos seus investimentos. Outros tipos de florestas podem receber contribuições monetárias ou investimentos, porém estes não integram apenas o aumento do capital e, em maioria das vezes, também não viabilizam o manejo das referentes florestas. Levando o foco para o investidor europeu, é importante destacar que a propriedade florestal é considerada, na Europa, uma conta de poupança e receita muito segura. 
 

O ditado comum, em vários países europeus, diz que a “Floresta não é de se vender”. Se necessário, o dinheiro pode ser levantado vendendo madeira ou pode continuar produzindo capital em forma do lento incremento das árvores. Mas tem outros fatores-chave para a condução do valor de uma floresta, como o aumento do preço de madeira e o potencial aumento do valor do imóvel.

A latitude do continente europeu não permite grandes saltos de crescimento da vegetação. Os ciclos de produção em dependência das espécies podem alcançar entre 60 e 180 anos, até atingirem volumes comerciáveis. É fácil de se entender que os agentes europeus de investimentos florestais podem enxergar em outros continentes oportunidades, atraídos por imóveis florestais com espécies de maiores incrementos anuais ou madeiras mais nobres. 
 

Ainda há de se considerar que a administração dos imóveis florestais na Europa não está apenas regulamentada para garantir a sustentabilidade do manejo, ela é executada por uma gestão pública, ou então submetida a uma rigorosa fiscalização até o nível municipal. As propriedades públicas municipais e privadas contratam, ou são obrigadas a contratar para a gestão do manejo e o ordenamento florestal o próprio serviço público, embora diversas atividades operacionais sejam terceirizadas.

Cada país tem as suas peculiaridades, mas me arrisco a generalizar que o investidor europeu projeta essas exigências para situações em outros continentes e procura cenários controlados e sustentáveis, porém de alta produtividade e, se viável, um retorno mais rápido possível.
 

Aqui, já encontramos questões contraditórias: será que o rápido é sustentável? Pois sim, a sustentabilidade o investidor procura em posse da terra, para garantir que o seu pretendido manejo da floresta será duradouro. Esse potencial investidor permaneceu inativo por muito tempo, enquanto observou o mercado nos Estados Unidos, onde o patrimônio florestal foi liberado para os agentes do capital ainda na década dos anos 1960. Desde os anos 1980, ocorreu uma transferência gradual de propriedades, aumentando, gradativamente, os valores dos ativos florestais. 
 

Ao observar o histórico desse mercado, estimado hoje entre US$ 300 e US$ 467 bilhões, dos quais 80% alocam-se nos Estados Unidos, é possível aprender ainda algumas tendências e/ou truques aplicados por especuladores. O propó'sito de compra e venda de imóveis florestais vem da pressão da bolsa de valores, sendo que a venda de florestas movimenta grande capital, oferecendo: capital para outros investimentos adicionais incluídos nos portfólios, redução de endividamento, como também consideráveis retornos, não correlacionados com outros tipos de investimentos, e, finalmente, a compensação da inflação. A correlação com a inflação na?o significa necessariamente que um rendimento de um ativo será superior à inflação durante um período de investimento.
 

Apesar do crescente interesse dos investidores florestais para regiões dos “mercados emergentes”, como é caracterizado por investidores estrangeiros, também o Brasil, comenta-se, que muito potencial para a obtenção de investimentos não e? realizado, devido a uma série de barreiras e dificuldades, incluindo: o tamanho e a escala do negócio, as diferenças entre riscos reais e riscos aparentes associados a? propriedade florestal, à experiência inadequada da gestão, à capacidade do setor florestal no desenvolvimento de planos de negócios, que atendam às exigências dos credores para estender cre?dito, ao estabelecimento de um adequado escopo do mercado de programas convencionais para investimentos florestais, ou à falta de sistemas de mitigação de risco.
 

Um investimento florestal que passa por essas barreiras e, se convence, acaba se instalando em um País hospedeiro além-mar. Ele pode estar sendo confrontado com situações de insegurança jurídica e outras dificuldades administrativas, que, às vezes, não são compatíveis com o seu entendimento do negócio, ainda menos com as previsões de risco que acabou considerando. 
 

O risco da sua corajosa empreitada começa a aumentar. Não podendo desistir do capital literalmente enraizado, o investidor pode sentir-se encorajado e criativo. Assim, agentes financeiros iniciam um processo de educação florestal “na marra” e arriscam-se a influenciar a gestão operacional do manejo florestal, ou seja, fazem todo que em casa não é permitido. 
 

Ao final, muitas vezes, estão copiando situações de empresas locais e, novamente, ficam surpresos ao perceberem que as mesmas tolerâncias não se aplicam a estrangeiros. Assim, não faltam exemplos negativos, que, no país de origem do capital, danificam a duvidosa imagem do mercado “emergente”, sem saber quem tinha falhado. Quando as empresas gestoras das florestas esgotam o capital, elas são obrigadas à desvaloração do patrimônio, isso permite, então, a volta ao mercado em busca de novos investidores. Foi, provavelmente, dessa forma que o Brasil virou, algumas vezes, notícia no dito mercado na Europa e sumiu, finalmente, do mapa dos investidores. 
 

Mesmo assim, segundo a sondagem do mercado de investimentos florestais fora dos Estados Unidos, o Brasil, junto com Nova Zelândia, atrai mais de 50% dos investidores. Mas isso apenas pelo fato de que, ao lado dos investidores aventureiros privados, de pequeno e médio porte, a viagem de capital para o estrangeiro vá hoje embarcada em uma instituição, e esta é ordenada em organizações de gestão de portfólios florestais TIMOs (Tiberland Investment Management Organizations).
 

As TIMOs não possuem as florestas, mas as compram, manejam e vendem para os seus clientes: fundos de pensão, fundos de doação, sistema público de pensão, pessoas físicas de alto poder aquisitivo, fundos de cobertura ou outros. As TIMOs apresentam, hoje, o maior grupo de compradores de florestas no Brasil. 
 

Em grandes portfólios de investimentos (acima de US$ 1 bilhão), as florestas geralmente representam apenas cerca de 1% do total do portfólio. Mesmo assim, os cativos sob gestão dos maiores fundos de pensão ultrapassaram US$ 11 bilhões em 2009. Dessa forma, ate? mesmo pequenas mudanças na estratégia de investimento em favor de investimentos florestais podem se traduzir em milhares de milhões de dólares de capital incrementado por ano no setor. Além disso, o número de gestores de investimentos que investem em florestas esta? crescendo, particularmente na Europa.
 

Para introduzir a estratégia de compra e venda de imóveis florestais pelas TIMOs, e? válido destacar a forma de análise dos portfólios pelos agentes do mercado. No mercado de madeira e também no mercado de floresta, contratos de venda são complexos, e ambos os lados são, muitas vezes, representados por consultores ou corretores e advogados. 
 

Cada tratado de madeira e? único, e, mais que isso, também os procedimentos de venda de madeira e florestas podem ser bastante heterogêneos. A venda de madeira e floresta pode ser executada em regime de lance selado, via negociação ou ocasionalmente através de leilões. A venda da madeira pode ser por uma quantia fixa ou em base de uma repartição.
 

Proprietários privados não utilizam regulamentação padronizada para transição dos direitos. As divergências sobre as regulamentações contratuais, muitas vezes, contribuem para problemas no fechamento de negócios. Exemplos de regulamentação da venda de madeira em pe? oferece uma visão para o tamanho de complicações, que podem incluir: o período de tempo máximo para efetivar a colheita no imóvel, a penalidade para corte de árvores sem identificação para colheita, o pagamento de entrada percentual na hora de fechamento do negócio e os procedimentos para o tratamento de resíduos de colheita.
 

Terrenos e madeira juntos, às vezes, são vendidos através de leilões ou de processos de lance selado, mas, em geral, através de corretores. Um consultor florestal também pode funcionar como um corretor de imóveis, mas a maioria dos proprietários de terras usa corretores de imóveis que são especializados em propriedades rurais. Mesmo assim, potenciais compradores e vendedores são bem aconselhados a empregar consultores florestais como assessores.